少し前に地域3のように規模の大きい分譲が行われたところもありました。この地域は繁華街から離れた分譲地で谷あいに広がる平地になっていて、その先に海へつながっているところです。高速道路のインターチェンジが近くにあります。
 この地域は分譲開始から数年経過しています。

周辺施設-ショッピングセンターがある大きな分譲地

 この地域は繁華街から離れた、大きな分譲地です。
 この分譲地に住む人のためにショッピングセンターが出来て、役所の出先機関もあります。
 電車からは離れており街なかへ向かうバスがあります。地域に小学校はありますが中学校はとても遠いです。

20210826大きな住宅地の写真01

評価項目 施設など 評価 備考
交通利便性 電車 × 駅はクルマで35分くらいのところにあります。
バス バス停は分譲地内の数ヵ所にあります。分譲地の場所にもよりますが、歩いて5分程度のところにバス停はあります。本数は30-40分に1本程度です。
クルマ 大きな分譲地なので、朝夕は住民の通勤・通学で道路は渋滞します。
 分譲地の周りの道路は、隣の地域へ向かうための街道のみでクルマの往来は比較的あります。
生活利便性 買い物 分譲地外の街道沿いに複数のコンビニエンスストアがあります。
分譲地内にショッピングセンターがあり、多くの買い物を済ますことが出来ます。また近くにコインランドリー、お惣菜屋など近くにあります。
飲食店 少し離れたところの幹線道路沿いに複数の飲食店があります。
金融機関 × 金融機関はありません。近隣の地域へ行く必要があります。
医療機関 × かかりつけになりそうな病院は近くにありません。近隣の地域へ行く必要があります。
行政機関 役所 地域に住民票、年金などの簡単な処理が出来る出先機関があります
警察関連 × 交番はクルマで10分くらい、警察署はクルマで15分くらいのところにあります。
福祉施設 × 福祉施設は近くにありません。
行政サービス × 図書館はクルマ15分くらいのところにあります。
スポーツ施設はクルマで20分くらいのところにあります。
教育環境 保育園・幼稚園 保育園は分譲地内にあります。
近隣に幼稚園があり通園バスが通っています。
小学校 この地域の小学校が歩いて10~20分くらいのところにあります。
(分譲地が広いので離れていると20分くらいかかる)
中学校 × 分譲地近くになく、隣の地域の中学校へ行く必要があります。
歩いて40分くらいのところにあります。交通量の多い道路を通る必要があります。
高校 私立高校は近くにひとつあります。
街なかの高校へ行くにはバス停が近いので、バスで移動します。バスの本数は少ないです。

地盤と土地柄-街道沿いに造られた自然豊かな大きな分譲地

 次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
 この地域は近隣には特に用事がない地域でしたので、ほとんど知らないところでした。自然に囲まれたところに造成された大きな住宅地です。

20210827自然の中の住宅地の写真01

この地域の地盤と土地柄

  • 地盤について

     この地域の地形は丘陵地で高いところから低いところまで分譲地が広がっており、宅地ごとの高低差が大きいです。
     地盤としては洪積層と沖積層の場所があり、傾斜があるところもあり盛土・切土が行われているので、土地によっては地盤改良が必要です。
     土地開発が行われてそれほど時間が経っていません。分譲地は区画整理されて開発が行われているので道幅も確保されています。

  • 土地柄について

     この地域は自然豊かな地域に、多くの市民のために住宅地を確保するために土地開発をした分譲地です。
    街道沿いに造られているので、クルマの往来はそれなりにありますが静かなところです。
     新たに造られたこの地域のために、ショッピングセンターが出来ました。バスもこの分譲地を回って繫華街へ向かうバス路線が作られました。最低限の生活に必要な行動は可能ですが、クルマが必要な地域です。
     小中学校は昔からある学校で小学校は近いですが、中学校はとても遠いです。
     分譲地の近くに工場が立ち並んでいますが、街道の少し離れたところにあるので騒音などは気になりません。

考えられるリスク-自然豊かな丘陵地に造られた大きな分譲地

 次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目 評価 備考
地盤・地中埋設物  地形としては丘陵地で、地盤としては洪積層と沖積層の箇所が混在しています。
 この地域は全体的に傾斜地で、宅地用の土地の造成のために盛土・切土が行われています。広い空き地域に住宅地を確保するために土地開発がされたところなので、場所によっては大幅な盛土が行われていることも考えられます。
 なので、具体的な敷地については地盤の強度を確認する必要があります。造成からは数年が経過しています。
隣宅・境界  もともとほとんど人は住んでいなかったところで、住宅地として新たに造成され区画整理が行われているので、敷地の境界による問題はないと考えます。
 隣近所も数年程度の時間差で住み始めている人が多いので、人間関係による心配は少ないと考えます。
 それでも周りに家が建っている空き土地に家を建てる際には、隣に住んでいる人の様子は確認しておきます。
接道状況  この住宅地が作られる際に、道路は道幅6mで形成されています。
 さらに住宅地の目抜き通りは8m道路で住宅地間の移動がしやすいようにしています。
インフラ  住宅地として土地開発された地域ですので電気、ガス、上下水道のインフラ整備はされています。
 インフラ整備への加入金と年間費が必要です。
用途地域  地域の用途地域を見るとこの地域は様々な用途地域に区分けされています。
 この地域の住宅地は第1種低層住居専用地域(建ぺい率50%、容積率80% 高さ制限10m)です。主要道路沿いは第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)です。
ショッピングセンターのところは近隣商業地域です。工場があるところは、工業専用地域(建ぺい率60%、容積率200%)です。
建築条件  用途地域の条件(住宅地は第1種低層住居専用住宅)を満たす建物を建てることが可能です。
 メインの住宅地は高さ制限があり、地域の都市計画に基づいた壁面後退の位置、垣根、柵に一定の制限があります。
 また、建ぺい率と容積率の条件により建てられる建物の大きさの制限もあります。
 住宅地にはアパート群になっている箇所がありますが、それ以外は一戸建てが並んでいます。
災害  この地域は丘陵地で傾斜がある土地を造成して宅地にしています。
 宅地として形成されて数年経過していますので安定していると言えますが、敷地ごとに盛土・切土の程度は異なりますので具体的な敷地については確認が必要です。
 地域全体として土地に傾斜があり、雨が降っても傾斜に沿って流れ、先に海があり流れていくので大雨が降った際の水害の被害はないと考えます。
 一方で、海から水が上がってきたときの水害の懸念はあります。
生活上の障害  主要道路の街道は交通量は比較的あり、朝夕は渋滞しています。住宅地は街道より離れているので、渋滞による問題はありません。
 自然に囲まれていて空気はいいですが春に花粉が舞う恐れがあります。

20210831緑に囲まれた住宅地の写真01

気になる物件について

 紹介された土地は40件程度からなる一区画です。この地域は数回に分けて宅地造成を行っており今回が最後の分譲でした。

(物件13)郊外の分譲地の土地

 紹介された土地はこの大きな分譲地のひとつの空き土地で、40軒程度の住宅用の敷地があります。まだ分譲を始めて数か月で既に商談成立した土地もありますが、多くの土地はまだ空いていました。
 地域にショッピングセンターがあり、そこにひと通りの施設はありますが、郊外ということもあり生活利便性があまり良くなくクルマは必須なので、坪単価は比較的安いです。
 主要幹線の交通量は少しありますがクルマの往来は少なく静かな地域です。
 土地の形状は基本的には長方形で、角地は少しいびつな形状や旗竿状の敷地もあります。接道する道路の幅員は6mで造成されています。
 多くの土地が空いており、東西南北の各面の道路に接道した土地が残っています。ただこの区画については、谷地のために冬は南面に接道していても日当たりは悪いです。
 第1種低層住居専用地域で、高さ制限は10mで建ぺい率と容積率も低く設定されています。そのため、一戸建てしか建てられない敷地です。
 公共交通機関としてはバスがあり、この区画にもバス停はあります。本数は30-40分に1本程度です。

20210902地域7物件13の画像01

評価項目 評価 備考
価格 敷地面積は希望の広さより少し広いくらいで、坪21~24万で想定している程度の土地価格でした。
名称・所在地 ブランドイメージのある地名ではありません。。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 80%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地ですが、角地は少しいびつな形状です)
土地面積 200~250m程度で希望より少し広いです。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第1種低層住居専用地域
接道方向 東西南北の各面に接道した土地がそれぞれあります

この地域についての評価

 この地域について、上記の1つの物件を参考にして検討をしました。
地域7について言えることは、

  • 丘陵地で洪積層と沖積層の箇所があり、傾斜地のため盛土・切土が行われています。大雨が降っても水が流れていきますが、海が近いため津波による水害には注意が必要です。
  • ショッピングセンターがあり、ひと通りの生活用品は手に入りますがクルマが必要な地域です。公共交通機関のバスの本数は少ないです。坪単価は比較的安いです。
  • 主要道路は朝夕は渋滞していますが騒音はありません。自然豊かな地域ですが花粉が舞う可能性があります。

 希望する方角の道路面の土地もあり、地価も高くなく住宅メーカーの建築条件付きの土地でもありませんので前向きに検討していましたが、
付近の施設が乏しくて、先々の生活に苦心しそうなので他の地域についても検討することにしました。

郊外の分譲地で土地探しを行ってみた(地域7)のまとめ
  1. この地域は、街道沿いの自然豊かな地域に住宅地として土地開発されたところです。繫華街からは離れており、公共交通機関としてバスが30-40分に1本あります。
     住宅地内にショッピングセンターがあり簡単な買い物は出来ますが、飲食・医療・金融は離れており、クルマが必要な地域です。
     地域に小学校はありますが中学校は離れています。交通量が朝夕が多いのみで、適当なクルマの往来があるくらいで静かです。
  2. 地形は、丘陵地で地域全体として傾斜地です。地盤としては洪積層と沖積層が混在しています。
     傾斜の土地を造成しているので宅地のための盛土・切土が行われています。土地開発からそれほど時間は経過しておらず、盛土・切土の程度も土地によって異なります。
     大雨は傾斜により流れていきますが、海が近いので津波による水害の懸念と花粉の飛散が多い可能性があります。
  3. この分譲地の空き土地を新しく造成したところを紹介されて、多くの土地を検討することが出来ました。第1種低層住居専用地域なので、一戸建てのみの土地でアパート・マンションは建たない地域です。
    生活利便性があまり良くないので、坪単価は比較的安いです。