高度経済成長期に開発されたニュータウンで土地探しを行ってみた(地域2)

　１９５０年代から１９８０年代に公的機関によって建設された広い造成地ニュータウンに空いている宅地があり検討しました。

周辺施設－買い物にはクルマでの移動が必須、学校が近く閑静な住宅地域
地盤と土地柄－川の氾濫を免れた丘に形成された「ニュータウン」
考えられるリスク－小高い丘に形成された安定した住宅地の地域
気になる物件について
- （物件４）住宅団地の一区画の土地
この地域についての評価
土地を探しながら希望の住宅会社でマイホームの間取りを考える

周辺施設－買い物にはクルマでの移動が必須、学校が近く閑静な住宅地域

　この地域は郊外の住宅地域で静かです。駅からは離れていますが、バス停が各町内ごとに止まるので公共交通機関としてはバスが主となります。
買い物、金融機関、医療機関、行政機関などはいずれもクルマで移動したところにありますのでクルマが欠かせません。
幼稚園、小学校は比較的近くにあります。中学校は少し離れており、高校はバスを利用して行くことになります。

20210612分譲地の写真02

評価項目	施設など	評価	備考
交通利便性	電車	×	駅はクルマで10分くらいのところにあります。
	バス	○	近くにバス停はあります。
	クルマ	○	住宅地なのでクルマの往来は多くありません。幹線道路が近くにあり、少し離れたところへの移動も比較的容易です。
生活利便性	買い物	△	コンビニエンスストアは近くにありません。歩いて10分くらいのところにあります。小さな食料品店が歩いて数分のところにあります。その他の買い物は近くにありませんので、クルマででかける必要があります。
	飲食店	×	飲食店は近くにありません。クルマででかける必要があります。
	金融機関	×	金融機関は近くにありません。駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。
	医療機関	×	病院は近くにありません。クルマででかける必要があります。
行政機関	役所	×	役場は近くにありません。駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。
	警察関連	×	交番は近くにありません。警察署がクルマで10分くらいのところにあります。
	福祉施設	×	福祉施設は近くにありません。歩いて15分くらいのところにあります。
	行政サービス	×	図書館や多目的ホールなどは近くにありません。図書館は駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。スポーツ施設はクルマで10分くらいのところにあります。
教育環境	保育園・幼稚園	○	幼稚園は歩いて5分くらいのところにあります。
	小学校	○	小学校は歩いて10分くらいのところにあります。
	中学校	△	中学校は自転車で20分くらいのところにあります。
	高校	△	高校は近くにありません。バス停が近いので、バスで移動する必要があります。

地盤と土地柄－川の氾濫を免れた丘に形成された「ニュータウン」

　次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
このニュータウンは主要幹線を少し入ったところにあり、小山のような感じのところにあるので通行する機会もなく、地域や周辺の情報は少し疎いところでした。

20210624住宅街のカーブの写真01

この地域の地盤と土地柄

地盤について
　この地域の地盤は洪積層で、川の氾濫時には水没を免れた地域です。小高い丘状の土地をひな壇状に造成して宅地にしています。
地形としては谷や丘で、大昔に川の流れで削られて傾斜になっているところ(谷)と、残ったところ(丘)によって形成されている地域です。
地盤は固く安定しています。土地をひな壇状にする造成からは時間が経っているので、個々の地盤は安定しているといえます。
土地柄について
　この地域はニュータウンとして、小高い丘に造成されたところです。幹線道路からは一本入ったところあるのでクルマの通りも少なく静かです。
地域の子どもたちが通う幼稚園、小中学校は近くありますが買い物や役所などはクルマで出掛けることが必要です。
通勤・通学には公共交通機関としてはバスが利用されます。バスは町内ごとに止まり、朝夕の本数は充実しています。

考えられるリスク－小高い丘に形成された安定した住宅地の地域

　次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目	評価	備考
地盤・地中埋設物	○	地域としては洪積層、地形としては谷や丘で、地盤としては安定した地域です。盛土や切土によりひな壇状の造成が行われて土地が形成されていますが、造成から時間が経過しているので安定していると考えます。空いている土地は造成済みの土地なので、既に整地がされているので地中埋設物を心配することはないと考えます。
隣宅・境界	○	この地域に家を建てる場合には、既に隣に家が建っていて空いている地所に建てるケースが多いのでご近所の様子は確認しておく必要があります。住宅地を形成する際に、区画が形成されていますので、土地の境界があいまいになっているところは少ないと考えます。
接道状況	○	住宅地が作られる際に、道幅を整えた道路に接道して宅地が作られています。但し、昔の住宅地なので道幅は少し狭い(４M)です。
インフラ	○	住宅地が作られる際に、ひと通りのインフラ整備はされています。但し、時間が経過しているために水道管の交換などが再整備が必要になる場合があります。
用途地域	○	地域の用途地域を見ると、全て第一種低層住居地域でした。住宅地が形成された際に地目も変更して登録されたと考えます。
建築条件	○	用途地域の条件(第一種低層住宅)を満たす建物を建てることが可能で、加えて都市計画として最低敷地面積が定められていて、小規模な敷地に建物が密集しないようにされています。
災害	○	小高い丘に形成された住宅地なので、水害による被害はないと考えます。ひな壇状に宅地が形成されて、時間も経過していますのでそれぞれの敷地も安定していると考えます。
生活上の障害	○	住宅地なので朝は幹線道路への道路は少し渋滞します。また、小学校も近いのでこの付近も渋滞します。これ以外は、大きな障害はないと思われます。

20210704住宅街の写真01

気になる物件について

　この地域の土地は既に埋まっていて、空いている土地はごくわずかでした。
不動産屋さんには一つの土地を紹介してもらいました。

（物件４）住宅団地の一区画の土地

　この物件は住宅団地の一区画で、東側斜面の傾斜地とひな壇状に造成したところです。
宅地用に造成された敷地なので土地の形状は整っていますが、昔の住宅団地なので幅員はやや狭いです。また、この住宅団地の規格なのか容積率が少し少ないです。
道路に東面で接道していますが東側に林があるために、日当たりは午前中でも少しうす暗いです。
住宅団地内にバスが通っており、近くにこの町内で止まるバス停があります。

20210706物件4の画像01

評価項目	評価	備考
価格	△	坪２５万超くらいでしたが敷地面積が広いために、目標の土地価格より高額でした。
名称・所在地	△	特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況	○	更地
建ぺい率	○	５０％
容積率	△	８０％
接道状況	△	4Mの道路と接道している。分譲地として形成された道路だが幅員はやや狭い
土地形状	○	長方形(分譲地として形成された土地)
土地面積	△	２４０ｍ^２程度で希望している広さより大きいです。
土地計画	○	市街化区域
地目	○	宅地
用途地域	○	第一種低層住宅
接道方向	○	東面

この地域についての評価

　この地域について、上記の１つの物件を参考にして検討をしました。
地域２について言えることは、

施設の充実性は低いので坪単価は手ごろな金額だが、かつての住宅団地なので空いている地所は極めて少ない。
地盤は洪積層で小高い丘をひな壇状に造成されているので安定している。

　周辺施設は乏しいですが私たちの望む土地の条件にかなり合っています。
ただご紹介頂ける土地が少なく、坪単価についても次頁の『地域３』の分譲地よりやや高額です。
そこで、地域３の物件と比較して判断することにしました。

土地を探しながら希望の住宅会社でマイホームの間取りを考える

　住宅を建てる敷地は一点モノで、同じ土地はありません。
　敷地と同時にその土地に建てる住宅も同時に検討する必要があり、家づくりでは多くの情報を集める必要があります。

　私たちは不動産屋さんで土地の情報収集をして、住宅会社を1社ずつ回ってカタログや間取りプランを集めていましたが、現在はネットでまとめて集めることが出来ます。

それがタウンライフ家づくりのサイトになります。

「唯一の土地」を見つける目を養う

　土地の様々な条件である大きさや接道状況、高度、地域についての条件である、利便性や周辺状況、近隣の様子など、
　私たちにはどのような土地が適しているのか、多くの土地を比較して最適な敷地に突然出会ったときにすぐに決められる判断も必要となります。
理由は、人気の土地はすぐに売れてしまうからです。

　また敷地と同時に、その土地に建てる住宅も同時に検討する必要があります。