「坪単価」という指標は、構造や広さが異なる家の価格を比較することが出来るので大変便利です。
しかし、坪単価の数字だけを鵜呑みに判断してしまうと、後で苦労することになります。

セキスイさんセキスイさん

坪単価60万円、面積50坪の家はいくらで買えると思う?

ダインくんダインくん

馬鹿にしないでくださいよ。3,000万円でしょ。

セキスイさんセキスイさん

ブッブー!

ダインくんダインくん

何でですか?単価60万円×50坪 だから、3,000万円でしょ?

セキスイさんセキスイさん

照明や家財の費用はかかるだろう、しかも税金だってかかる。

ダインくんダインくん

そんなのズルい。

セキスイさんセキスイさん

ズルくない。そうゆう価格を含めないで「坪単価」という数字は考えられている。

ダインくんダインくん

・・・そうゆうものなのですね。

セキスイさんセキスイさん

そうゆうもんです。

 セキスイさんの言う通り、坪単価の計算には例えば「諸費用」と呼ばれるものは含まれませんし、税金も当然含まれません。買う側の考えとしては家を建てるのに掛かった費用を面積で割った数字と解釈したいところですが売る側はそのようには考えていません。

 今回は「坪単価」という数字の仕組みと、「坪単価」を上手に利用する方法を考えてみます。

坪単価の計算方法とは?

まず「坪単価」とは、どのようなものなのでしょうか?

坪単価

1坪(3.3m2)あたりの建築費のこと

 次に「坪単価」とは、どのような計算方法によって求められるでしょうか?

坪単価の計算

坪単価=工事費 / 床面積

 なので冒頭に書いたように異なるハウスメーカー、異なる広さの住宅があったときに、坪単価の大小で単位面積あたりの価格を比較することが出来るので、

ダインくんダインくん

あのハウスメーカーは単位面積あたりとしては、安い住宅なんだな

ダインくんダインくん

こっちのハウスメーカーは単位面積あたりで考えると、意外にも高い住宅なんだな

と比較することが出来るわけです。

ただし、ここで気を付けなければならないのは、

    • 「工事費」には何が含まれるの?
    • 「床面積」はどこの広さのことなの?

坪単価を決める2つの要素が何を意味しているのか、この数字を誤って捉えていると思ったより費用がかかってしまったということになってしまいます。

 

工事費に含まれるのは?

 坪単価を計算するときに用いられる「工事費」とは、一般に「本体工事費」と呼ばれているものです。
では「本体工事費」には何が含まれているのでしょうか?
ここで私たちが積水ハウスより提示された見積書の内訳をみてみましょう。

積水ハウスの見積書

建物関係予算 内訳 費用
建物本体工事
仮設工事費 本体に含む
設計費・コーディネート費用 本体に含む
次世代省エネIII地域仕様断熱材 本体に含む
全窓断熱サッシ+遮熱断熱ペアガラス 本体に含む
換気システム 本体に含む
オプション工事 本体に含む
屋外給排水工事 別途費用
エコキュート費用(給湯器工事含み一律) 別途費用
地盤補強工事 別途費用
冷暖房工事予算 別途費用
建築確認申請費 別途費用
住宅性能表示申請費 別途費用
照明工事予算 別途費用
カーテン工事予算 別途費用

 

積水ハウスの見積書を見ると、

本体工事に含まれるもの

  • 工事費
  • 設計費
  • 断熱材・サッシ・換気システムなどの積水ハウスの標準仕様の住宅部材
  • 設計時に追加したオプション工事

本体工事に含まれないもの

  • 屋外給排水工事
  • エコキュート費用
  • 地盤補強工事
  • 冷暖房工事
  • 申請費用
  • 照明・カーテン費用

 となっています。
 積水ハウスが請け負う「建物」に関する費用が本体工事に含まれ、土地に関する費用や排水、エアコン等の外部委託の費用、書類関連は本体工事に含まれない、といったすみ分けになっていることが分かります。

セキスイハイムの見積書

 私たちはマイホームを建てるにあたって、セキスイハイムについても検討していました。
次に、セキスイハイムの見積書の内訳も見てみましょう。

 

建物関係予算 内訳 費用
建築費用
本体工事 本体に含む
太陽光発電システム 本体に含む
エコキュート 本体に含む
屋外給排水、電気工事 別途費用
建築確認申請(ボーリング調査、現況測量費含む) 別途費用
小型合併浄化槽 4人槽/下水道接続費用 別途費用
ガス工事(LPG,集中LPG,都市ガス) 別途費用
旧家屋解体費用 別途費用
盛土、よう壁、伐採等費用 別途費用
基礎補強UP分、地盤改良工事費 別途費用
水道本管取り出し(水道納入金含む) 別途費用
インテリアI(照明器具、カーテン) 1.8万円/坪として 別途費用
インテリアII(エアコン、家具) 別途費用
エクステリア(造園、外構工事) 別途費用

 積水ハウスの見積書と比べて名称が異なったり、記載されていない事柄もあるので一概に比較することは難しいですが、

  • セキスイハイムの見積書には、太陽光発電システムとエコキュートが本体工事に加えられている
  • 排水や地盤工事、照明、カーテン費用等が含まれない点は積水ハウスと同じ

 2社の見積書を見てみると、建物本体に関わる費用は「工事費」に含まれるがそれ以外の工事費用は含まれないということが分かります。

 あと、各ハウスメーカーの坪単価の数字を比較する上で考慮すべき点は上記でもあったように、セキスイハイムでは太陽光発電システムとエコキュートが本体工事に含まれている、など

  • 本体工事に付帯設備が含まれた金額なのか
  • インテリア(床材や建具、キッチン等)のグレードは、どの程度のものなのか

 この点を考慮しておく必要があります。

床面積はどこの広さのことなのか?

坪単価を計算に用いられるもう一つの値、床面積ですが法的に定義されている建物の「床面積」ということであれば、 ウチの場合ですと下図の水色の部分になります。

 

ただ、坪単価を計算する際に用いる「床面積」には定義はありません。
 なので法的には床面積には含まれませんが、工事としては他の部分と同様に手間のかかるロフト、ベランダの部分(ピンク色の部分)を床面積として坪単価の計算に加えると、床面積は坪単価の計算の分母の部分なので坪単価の数字は小さくなるので注意が必要です。

坪単価を左右するもの

  上記の「工事費に含まれる項目」「床面積に入る箇所」は、坪単価の計算上のカラクリのようなものです。
今度は実質的に坪単価が変わる事柄について考えてみましょう。

床面積の大小

 浴室やキッチンの数やグレードは小さい家だから安くなるわけではありません。床面積とは関係なく小さい家ほど工事費が高くなる傾向があります。
 これは小さい家でも経費は一様にかかるので、面積が小さいと坪単価に反映されるためです。

各階の床面積の配分

 二階建ての家で同じ床面積でも総二階の家と、一階が大きく二階が小さい家では工事費は異なります (総二階のほうが安い)。
 一階が大きいほど屋根や基礎、壁の面積が大きくなり、柱や梁の構造が総二階より手間がかかるため工事費は高くなります。

建物のカタチ

 建物の外観に出っ張りや引っ込んだ形状があると、シンプルな真四角な形状の建物より屋根や外壁、柱が増えるため工事費が高くなります。

坪単価の使い方

 坪単価の計算は「工事費 ÷ 床面積」という計算式は単純ですが工事費、床面積に考慮すべき事柄が多数あるために、ハウスメーカーが「坪単価」として提示している数字を単純に比較するのは注意が必要です。

 しかし、坪単価という数字は各ハウスメーカーの価格を比較する上では有用だと思います。
そこで各ハウスメーカーの坪単価を比較するにあたって、有効な方法を挙げてみます。

同じ敷地に家を建てるとして、見積りを算出してもらう

 工事費の内訳である本体工事費には含まれませんが、「別途工事費用」は費用全体の2割程度を占めていて無視出来ない費用です。
 別途工事費として提示されている費用には、給排水工事や地盤改良工事など土地に依存する要素が複数あります。
 これを同じ敷地に建てるとして見積りを出してもらえば、同じ条件で家を建てたときの坪単価になります。木造住宅と鉄骨住宅では、建物の重量から地盤改良工事の費用は変わってきます。この点も同じ敷地で算出してもらえば、地盤改良工事費も考慮した費用として扱うことが出来ます。
 建物の大きさも同じにすれば本体価格だけで各ハウスメーカーの高い・安いを比較することが出来ます。

工事費、床面積の内訳を確認する

 これまで工事費、床面積のところで述べてきましたように、

    • 工事費に含まれているもの、含まれていないもの
    • 床面積に含まれている箇所、含まれていない箇所

 を確認して比較するハウスメーカーで含む・含まないの条件を揃えて
(例えば、エコキュートは含まない、地盤改良工事は含めて計算する、など)坪単価を算出しましょう。
 それによって一様な比較をすることが出来ます。

 各ハウスメーカーから詳細な見積書をもらって少しみなさんで計算をすることになりますが、得られた各社の坪単価の値は 真に迫っていて比較するに十分値する資料になります。

 そして、このようなやりとりをハウスメーカーの営業マンを行っていくと、営業マンには
「このお客さんはしっかり考えて家づくりをしている方々だから、いい加減なことは出来ないな」
と思わせることが出来ます。

 

坪単価の「毒」にも「薬」にもなる使い方 のまとめ
  1. 坪単価は、工事費 / 床面積 で計算されます
  2. 工事費は建物に関する費用が含まれ、外部委託の費用、書類関連の費用は含まれません
  3. 床面積には坪単価で計算する際に用いる定義はありません。法的に含まれないロフトやベランダを含めて「床面積」としている際には注意しましょう
  4. 坪単価は、建物の大きさ、各階の床面積の配分、建物のカタチによっても変わってきます
  5. 各ハウスメーカーの坪単価を比較する場合は同じ敷地に建てるとして見積りをしてもらう、工事費、床面積の内訳を確認して、自らで算出して比較することで適切に比較することが出来ます