公的機関によって行われている整備事業の一環で「都市開発」として造成されている分譲地があり、検討することにしました。

周辺施設-買い物にはクルマでの移動が必須、学校は少し離れている開発中の住宅地域

 この地域は郊外の住宅地域として開発が行われている地域で、地域2の隣に位置しています。駅から離れておりバス停は、地域2のバス停を利用することになります(後にこの地域にも町内ごとにバス停が出来ました)。
買い物、金融機関、医療機関、行政機関などはいずれもクルマで移動したところにありますのでクルマが欠かせません(後に、スーパーマーケット、銀行、病院はこの地域内に出来ました)。
幼稚園、小学校は地域2の子供たちと同じで少し離れています。中学校は自転車で行く必要があり、高校はバスを利用して行くことになります(小学校については、土地の検討段階では地域内に出来る予定でしたが、現在も更地のままで出来ませんでした)。

20210713造成している土地の写真01

評価項目 施設など 評価 備考
交通利便性 電車 × 駅はクルマで10分くらいのところにあります。
バス
(後に○)
地域2のバス停まで歩く必要があります。
(その後、この地域が開発されてバス停が町内ごとに出来ました)
クルマ 住宅地なのでクルマの往来は多くありませんが、地域のメイン道路のクルマの往来は多いです。
幹線道路が近くにあり、少し離れたところへの移動も比較的容易です。
生活利便性 買い物 ×
(後に○)
コンビニエンスストアは近くにありません。
地域に食料品店はありません。
その他の買い物は近くにありませんので、クルマででかける必要があります。

(その後、この地域の店舗開発地区にスーパーマーケット、ホームセンター、コンビニエンスストアが出来ました)
飲食店 ×
(後に○)
飲食店は近くにありません。クルマででかける必要があります。
(その後、この地域の店舗が建てられる土地に飲食店が出来ました)
金融機関 ×
(後に○)
金融機関は近くにありません。駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。
医療機関 ×
(後に○)
病院は近くにありません。クルマででかける必要があります。
(その後、この地域の店舗が建てられる土地に病院が出来ました)
行政機関 役所 × 役場は近くにありません。駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。
警察関連 × 交番は近くにありません。警察署がクルマで10分くらいのところにあります。
福祉施設 × 福祉施設は近くにありません。クルマで15分くらいのところにあります。
行政サービス × 図書館や多目的ホールなどは近くにありません。図書館はクルマで15分くらいのところにあります。
スポーツ施設はクルマで10分くらいのところにあります。
教育環境 保育園・幼稚園 幼稚園は歩いて15分くらいのところにあります。
小学校 小学校は歩いて15分くらいのところにあります。
中学校 中学校は自転車で20分くらいのところにあります。
高校 高校は近くにありません。バス停が近いので、バスで移動する必要があります。

地盤と土地柄-谷と台地に形成された新しい住宅地域

 次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
この地域は主要幹線を少し入ったところにあり住宅地域として開発が始まったところだったので、幹線道路から横目に見るくらいで通行する機会もなく、地域や周辺の情報はほとんど分からないところでした。

20210715宅地を造成している土地の写真01

この地域の地盤と土地柄

  • 地盤について

     この地域の地形としては谷と台地で形成されていて、斜面のところはひな壇状に、台地のところは少し削ったり盛ったりして平坦に造成して宅地を形成しています。
    谷のところは昔は川が流れていて、台地のところは川の氾濫時にも水没しなかったところです。
    地盤としては台地のところは洪積層で谷のところは沖積層です。特に斜面のところは盛土・切土を行っており、個々の敷地について地盤の強度を確認する必要があります。

  • 土地柄について

     この地域は、郊外の新たな住宅地域として開発が行われている地域です。
    幹線道路からは一本入ったところにあるのでクルマの通りも少なく静かです。電車からは離れたところにあり、将来的にも郊外のベッドタウンという位置づけになると思われます。
    クルマを利用すれば、様々な施設は10~15分くらいのところにあります。

考えられるリスク-台地と谷に「新都市地区計画」によって造成された地域

 次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目 評価 備考
地盤・地中埋設物  地形としては台地や谷で、地盤としては洪積層または沖積層で地層は場所ごとに異なります。
盛土や切土によりひな壇状の造成が行われて土地が形成されています。土地が形成されたばかりで盛土の程度も個々の敷地により異なるので、確認する必要があります。
この地域には工場跡地だったところはないようですが、未開発地域のころの不法投棄物などが埋まっている可能性もあり、個別の敷地については確認する必要があります。
隣宅・境界  新たに宅地用の土地として区画整理が行われて売買されているので、敷地の境界による問題はないと考えます。
隣近所も数年程度の時間差でこの地域に住み始める人が多いので、元々住んでいる人との人間関係について、懸念点は少ないと考えます。
但し、それでも後から空いている土地に家を建てる場合には隣に住んでいる人の情報は確認しておきます。
接道状況  この住宅地が作られる際に、いずれの敷地についても道幅を整えた道路に接道して作られています。
さらにこの住宅地では道幅6mが標準となっており、クルマの駐車も容易に出来ると考えます。
インフラ  開発されたばかりの住宅地域なので、電気、ガス、上下水道のインフラ整備はされています。
用途地域  地域の用途地域を見ると、この地域は様々な用途地域に区分けされています。
この地域の大部分は第1種低層住居専用地域ですが、高さ制限、最低敷地面積の条件があります。また屋外広告物規制地域になっています。
また、目抜き通りについては第1種住居地域でこちらも屋外広告物規制地域になっています。
もう一つのメイン通りは第2種低層住居専用地域、学校が建つ予定のエリアは第1種中高層住居専用地域で、屋外広告規制地域となっています。
ショッピングセンターになっているところは準工業地域で、大規模集客施設制限地区となっています。
建築条件  この地域は各用途地域の条件に加えて、都市計画としての条件があります。
詳しくは「新都市地区計画」による制限を参照ください。
また、ハウスメーカーが所有している土地については、そのハウスメーカーで建物を建てる必要があります。
災害  台地や谷をひな壇状に造成しており、敷地が造られて間もないので地域全体として地盤の安定性には注意を払う必要があります。
個別の敷地については場所によって盛土の程度が異なるので、どの程度の造成が行われたのかを確認する必要があります。
地域全体としては小高い所にある地域なので、水害による被害はないと考えます。
生活上の障害  地域の開発が進みメイン通りが主要幹線に繋がると、朝の通勤時の交通量は増えました。
小学校へ向かう道路は朝、雨天のときは渋滞します。これ以外は、大きな障害はないと思われます。

20210720住宅街の写真01

新都市地区計画による制限について

 この地域は従来の「土地区画整理法」に加えて、新都市地区計画による土地利用に関する規制があります。理由はゆとりと秩序ある低層住宅地を目指して市街地形成を行っているためです。
主な規制は以下の通りです。

  • 道路境界線、隣地境界線から数メートル離して建てる。
  • 屋根の形状は陸屋根以外で高さ制限を設ける。
  • 地盤面の高さは変えられない。
  • 垣や柵を設ける場合は、生垣又は透視可能なフェンス(高さ制限有)とする。

20210721夜の住宅街の写真01

気になる物件について

 この地域は造成しているところでしたので、空いている土地は多くありました。特にハウスメーカーさんと不動産屋さんに紹介された土地を検討しました。

20210722地域3の気になる物件の画像01

(物件5)積水ハウスの土地

 この物件は、開発中の住宅地域で西側斜面の傾斜地をひな壇状に造成したところです。
土地の形状は整っており接道する道路の幅員も6mあります。角地で西面と北面に接道しています。
地域2に近いので、地域2のバス停とこの地域(地域3)のバス停が近くにあります。
積水ハウスが所有している敷地なので、積水ハウスで建てる必要があります。

20210722地域3物件5の画像01

評価項目 評価 備考
価格 坪25万以下で敷地面積が適当な広さで、目標の土地価格くらいでした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 60%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地、角地なので隅切り)
土地面積 200m程度で希望している広さくらいです。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 西面、北面

(物件6)ミサワホームの土地

 この物件は開発中の住宅地域で、東側斜面の傾斜地をひな壇状に造成したところです。
土地の形状は整っており接道する道路の幅員も6mあり、北面に接道しています。地目が山林で宅地に地目変更が必要で費用がかかるかもしれません。
後にこの地域にもバスが通るようになり、町内のバス停が近くにあります。
ミサワホームが所有している敷地なので、ミサワホームで建てる必要があります。

20210722地域3物件6の画像01

評価項目 評価 備考
価格 坪25万以下で敷地面積が適当な広さで、目標の土地価格くらいでした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地、奥行き方向に長く、間口方向のほうが狭い)
土地面積 200m程度で希望している広さくらいです。
土地計画 市街化区域
地目 山林(後から変える?)
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 北面

(物件7)セキスイハイムの土地

 この物件は物件6の2軒下の敷地です。
開発中の住宅地域で東側斜面の傾斜地をひな壇状に造成したところです。土地の形状は整っており、接道する道路の幅員も6mあります。北面に接道しています。
地目が山林で宅地に地目変更が必要で費用がかかるかもしれません。後にこの地域にもバスが通るようになり、町内のバス停が近くにあります。
セキスイハイムが所有している敷地なので、セキスイハイムで建てる必要があります。

20210726地域3物件7の画像01

評価項目 評価 備考
価格 坪25万以下で敷地面積が適当な広さで、目標の土地価格くらいでした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地、奥行き方向に長く、間口方向のほうが狭い)
土地面積 200m程度で希望している広さくらいです。
土地計画 市街化区域
地目 山林(後から変える?)
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 北面

(物件8)ダイワハウスの土地

 この場所はこの開発中の住宅地域の中でも先に整地がなされて、交渉時には既に多くの住宅が建っていたところです。
少し西側に傾斜した土地をひな壇状に造成したところで、東西に20世帯前後でひと区画になっています。
三方(東・南・西)に既に家が建っていて、傾斜が緩やかなため日当たりが悪い様子です。
土地の形状は整っており、接道する道路の幅員も6mあり、北面に接道しています。
地域2に近いので地域2のバス停と、後にこの地域にもバスが通るようになり町内のバス停が近くにあります。
ダイワハウスが所有している敷地なので、ダイワハウスで建てる必要があります。

20210728地域3物件8の画像01

 

評価項目 評価 備考
価格 坪25万以下で敷地面積が適当な広さで、目標の土地価格くらいでした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地、奥行き方向に長く、間口方向のほうが狭い)
土地面積 200m弱で希望している広さくらいです。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 北面

(物件9)不動産屋さん紹介の土地

 この物件は、開発中の住宅地域で東側と南側に傾斜がかかっている傾斜地をひな壇状に造成したところです。
東西に30世帯前後でひと区画になっています。個人所有の土地を切り分けて販売しているので、坪単価は近隣と比較して少し高いです。
土地の形状は整っており、接道する道路の幅員も6mあり、東面と北面に接道しています。
主要幹線に近いのでクルマの往来の騒音が気になります。
地目が山林で宅地に地目変更が必要で費用がかかるかもしれません。
後に、この地域にもバスが通るようになり、町内のバス停が近くにあります。

20210728地域3物件9の画像01

評価項目 評価 備考
価格 × 坪25万より高く敷地面積も広いので、目標の土地価格より高いです。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 造成中
建ぺい率 50%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地、奥行き方向に長く、間口方向のほうが狭い)
土地面積 200mを超える広さです。
土地計画 市街化区域
地目 山林(後から変える?)
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 東面、北面

この地域についての評価

 この地域について、上記の5つの物件を参考にして検討をしました。
地域3について言えることは、

  • 地盤は洪積層・沖積層で谷・台地をひな壇状に造成している。地盤としては安定しているが造成したばかりが気になる。
  • 近隣の施設はほとんどなくクルマで出掛ける必要あり。
  • 坪単価はこれからの土地のためか手ごろな価格で取引されている。
  • 造成中であり分譲も行っている最中で土地の選択は多い

 周辺施設は乏しいですが私たちの望む土地の条件にかなり合っています。
 また検討出来る地所も多く坪単価についても手ごろです。そこでこの地域の物件と比較して検討することにしました。

都市開発が行われている地域で土地探しを行ってみた(地域3)のまとめ
  1. この地域は、地域2の隣りに住宅用地を開発している地域です。近くには施設がほとんどなくクルマでの移動が欠かせない地域です。
  2. 地形はもともと谷、台地だったところで、谷のところは沖積層で台地だったところは洪積層といえます。
     これらの地形をひな壇状に造成した宅地群です。造成したばかりなので土地の安定性には注意が必要です。
  3. 新しく造成しているので道幅は広く、土地の形状も整っており、開発中なので選べる土地も多いです。
  4. 土地の価格はこれから発展していく地域ですが、周辺施設はほとんどないので不便なため手ごろな価格で取引されています。