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気に入った地域で、希望の条件に近い敷地をインターネット検索で見つけたようです。
ダインさんはいろいろ言っていますがインターネット検索で情報を得たとしても、不動産屋さんで敷地の紹介をされても 現地に行かないと分からないことはたくさんあります。
不動産情報に書かれている内容は客観的な一様な情報が載っているのみで、近ラインの状況や主観的な情報は載せないので現地で調べてみる必要があります。
敷地周辺の要素は住宅に様々に影響を与えます。
日照や通風、隣宅の状況、敷地周辺の法的制限、接する道路の状況などその項目は多岐に渡ります。ひとつの要素のために住宅の配置や大きさが決まってしまうこともあります。
法的制限を満たして建てたとしても周辺状況を考慮していなかったために生活上、不快・不安・不便を感じることもありますので、様々な点を考慮して敷地のチェックを行いましょう。
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現地調査の前に配置図でチェック
土地情報は、土地を調査する(土地情報より)にご紹介したような土地情報の広告を見て検討するのが最初です。
この土地情報には土地の価格、面積、接道状況といった基本情報を得ることが出来ます。しかし、この情報は「広告」なので「南面道路、日当たり良し！」「整形された土地です」など分かりやすい耳障りの良い表現が目立ち、図面の簡略化されたものが多いです。
そこで、より正確な情報を確認するために「配置図」を入手します。
配置図には、以下の内容が示されています。
-
- 敷地の詳細な形状
- 正確な方位
- 接する道路の幅
- 電柱や電線が通る位置
- 敷地内の埋没物-上水道管、ガス管、下水道管などの土中の管の位置
- 道路上の設置物-標識、水道管の空気弁や仕切弁、消火栓、プレート、マンホールの位置
- 敷地の面積を求めるための図、表(三斜求積図)
- 基準点からの各定点の高さ
配置図からもかなりの情報を得ることが出来ます。土地情報として得ていた情報からさらに詳細な情報として、方位や敷地の形状などの情報をアップデートしておきましょう。
配置図により敷地と道路との関係や標識や電柱などの設置物の位置を確認し、建物とエントランス、駐車場の配置を考えておきましょう。
現地調査の前に法的制限をチェック
配置図により敷地の詳細な情報を得ることが出来ました。
さあ、現地調査、・・・その前に敷地及び地域の法的制限についてもチェックしておきましょう。
チェックしておく内容は以下の通りです。
| チェック項目 | 確認する事柄 |
|---|---|
| 用途地域 | 敷地で建てられる建物の高さ、地域(隣宅)で建てられる建物の大きさや種類 |
| 建ぺい率 | 建てられる建物の「建築面積」 |
| 容積率 | 建てられる床面積の合計より、建てられる建物の大きさ |
| 防火地域 | 防火規制により建てられる高さの制限を確認 |
| 地域が指定する規制 | 自治体が独自に指定する制限により、建てる建築物に制限がある場合は確認 |
これらはマイホームを建てようとしている敷地だけでなく、隣りや道路を挟んだ敷地についても確認しておきたいです。
現況としては、古い平屋が建っている状態で、数年後には平屋を取り壊して、数階建てのマンションが建つことになった、と後で分かってもどうすることも出来ません。
そういった情報を事前に得ていれば、別の敷地を選択することや場合によっては対策を建てることも出来ます。
現地での敷地のチェックポイント
配置図で敷地の状況を確認し法的制限を確認したところで現地へ赴き、ご自身の目で耳で現地の敷地を確認しましょう。
現地で確認したい点を以下にまとめました。
① 正確な方位
方位磁針を用意して正確な方位を確認しておきます。道路と方位が一致していることはほとんどありません。
実際に確認しておくことで設計の際に道路や敷地の形状にとらわれない、実際の方位を意識することが出来ます。
② 敷地の高さ
方位磁針を用意して正確な方位を確認しておきます。道路と方位が一致していることはほとんどありません。
実際に確認しておくことで設計の際に道路や敷地の形状にとらわれない、実際の方位を意識することが出来ます。
③ 接する道路の幅
道路の幅は道路の斜線制限による建物の高さ制限に影響します(道路の反対側の境界線からの定義ですので、道路の幅が狭いと、建物の高さ制限も厳しくなります)。
(詳しくは「敷地を調査する(1)の道路斜線制限」をご参照ください。)
また、クルマの出し入れや短時間の駐停車のしやすさにも影響します。
それから、建物を建てる際(建方工事)にクレーン車を停車して住宅建材の運び出し等の工事が出来るか等も考慮する必要があります。
④ 道路と接する長さ
道路の幅は道路の斜線制限による建物の高さ制限に影響します(道路の反対側の境界線からの定義ですので、道路の幅が狭いと、建物の高さ制限も厳しくなります)。
(詳しくは「敷地を調査する(1)の道路斜線制限」をご参照ください。)
また、クルマの出し入れや短時間の駐停車のしやすさにも影響します。
それから、建物を建てる際(建方工事)にクレーン車を停車して住宅建材の運び出し等の工事が出来るか等も考慮する必要があります。
⑤ 接する道路の交通量
接する道路の交通量が多いとクルマの出し入れに苦労します。また子どもの道路の通行・横断にも注意が必要です。
私たちの土地では道路に傾斜がかかっていて、駐車の際には少し気になります。また、主要幹線の抜け道になっているために通勤時にクルマの往来が多かったり、救急車の通り道にもなっています。
⑥ 塀の高さと材質
隣宅や道路との境界に用いることが出来る「塀」についての条件を確認します。高さや材質(生垣、フェンス、ブロック塀)の制限について区域や自治体の条件を確認します。
塀はプライバシーの確保、日当たり、風通しの良し悪し、回りを見渡せるかどうか、防犯上の良し悪しに影響します。
区域、自治体で共通の条件でしょうから隣宅も同じ条件で塀を形成することが出来るので、空き土地の隣りにマイホームを建てる場合には隣宅が形成する塀についても考慮する必要があります。
⑦ 境界から隣宅までの距離
敷地の境界から隣宅までどのくらいの距離があるか確認します。既に隣宅が建っている場合は、その距離を確認して建物の配置、間取りを検討します。
空き土地の場合には隣宅が近接して建ったとしてもトラブルにならないように考慮して検討します。
塀の場合と同様に、プライバシーの問題や日当たり、風通しの良し悪し、回りを見渡せるかどうかに影響します。
地区計画により建物の壁面の位置を隣宅境界線から制限している場合もあります。
私たちの土地では隣宅境界線から1.0m以上離すことが必須条件されています。
⑧ 隣宅建物の窓・玄関の位置
隣宅の窓や玄関の位置を確認して、相対する配置にならないように建物の配置、間取りを検討します。
土地の高さが異なる場合には近い位置にあっても容認出来るかもしれませんが、それほど変わらない場合には注意が必要です。⑦の隣宅までの距離が近い場合には特に注意が必要です。
可能であれば、隣宅の部屋の配置が分かると検討が容易になります。
⑨ 上水道・下水道・ガスの取り出し位置
上水道が引き込まれる位置に建物を建てる場合には、メーターの位置を移動する必要があります。
下水道やガスについても使用する部屋(下水道はキッチンやトイレ、ガスはキッチン)が引込み位置より離れていると、引き回しのための配管が余分にかかるので注意が必要です。
⑩ 側溝(そっこう)の位置と幅
雨水が流れた際に側溝にスムーズに流れていく配置になっているか確認します。駐車場を配置する位置の側溝については材質についても確認します。
近隣の排水の経路も確認して付近の排水が集約する箇所が近くにある場合は大雨の際に排水があふれ出る可能性があるので、雨の日の側溝の様子を確認しておくと良いでしょう。
⑪ 電柱・電線・支線の位置
人の歩行時や駐車場からクルマを出す際に妨げになるので確認しておく必要があります。
また、「3.道路の幅」と同様に、建物を建てる際にクレーン車から住宅建材の運び出しをする際に影響を受ける可能性があります。
配置図には土地の情報として掲載されていることも多いですが、不動産屋さんからの一次情報としては掲載されていない場合もあるので現地で確認しておきます。
⑫ 街路樹の位置・樹種・高さ
「11.電柱の位置」と同様に、人の歩行時や駐車場からクルマを出す際に妨げになる可能性があるので事前に確認しておきます。
整えられた街路樹であれば借景として取り入れることも考慮します。
⑬ 歩道
土地の前に歩道がある場合は、歩行者からの目線を考慮して建物の配置、間取りを考えます。
歩道の前に駐車場を配置する場合はクルマの出入りの際、歩行者との接触防止対策を考えます。
また、歩道の色調・材質に合わせた外構の設計も考えると良いでしょう。
⑭ 周辺建物の外観・街並み
建物の外観(屋根や外壁)の色調は自分たちの要望を第一としましたが、同じ色の組合せにならないようにもしました(私たちのマイホームは屋根を緑系、外壁を白系にしました)。
街並みは地区計画により植栽やよう壁、床舗装の意匠に指定があり、これに沿った外構にしました。
⑮ 眺望のよい方向
公園や森林、モニュメント、開けた空間など眺望の良い方向があれば、建物の配置や間取り、窓の位置を考慮して 借景として利用出来るかどうかを確認します。
私はクルマも好きなので、通り沿いの交差点が見える方向へ大きな窓を配置しました。
複数の敷地の情報を見比べて「この敷地ならいいマイホームが建てられそうだ」という敷地が見つかったら、予約などの仮契約はしても正式な契約をする前に、様々な観点からその敷地を見直してみましょう。
そして十分に見直して問題が無いようでしたら契約に進みましょう。
契約してマイホームが完成して住み始めたとき、何か問題が発生するかもしれません。
しかし、時間をかけて調査した敷地であればその後で小さな問題が起こったとしても後悔はないと思います。
そのためにも十分に見直して問題が発生しないことを確認しましょう。
- 敷地を現地でチェックする のまとめ
-
- 現地調査を行う前に配置図で事前に確認出来ることは確認しておく
- 現地調査の前に用途地域や建ぺい率などの法的制限についても確認しておく
- 現地での敷地のチェックは、配置図等には表現されないその敷地の情報、近隣の住宅、地域の状況も確認しておく
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