地域2,3は近くにスーパーなどがないので、生活環境が充実している地域の土地も検討することにしました。

周辺施設-大学を中心に様々な施設が出来てきた住宅地域

 この地域は大学があって、付近に住宅街や周辺施設や交通網が発達した地域です。
電車からは離れていますが、大学へのアクセスのためにバスは複数の路線が乗り入れています。
コンビニエンスストアやドラッグストアなどはありますが、食料品の買い出しにはクルマででかける必要があります。
大学に関連して私立中学校、私立高校はあるのですが、小学校、公立中学校は隣の地域まで歩いていく必要があります。

20210801学園都市のバスターミナル01

評価項目 施設など 評価 備考
交通利便性 電車 × 駅はクルマで15分くらいのところにあります。
バス バス停は歩いて5分くらいのところにあります。複数のバスが乗り入れており便利です。
クルマ 住宅地なのでクルマの往来は多くありませんが、地域のメイン道路の交通量は多いです。
幹線道路が近くにあり、少し離れたところへの移動も比較的容易です。
生活利便性 買い物 地域のメイン道路にコンビニエンスストアがあります。
地域に食料品店はなくクルマで買い物に行く必要があります。ドラッグストア、コインランドリー、お弁当屋などは近くにあります。
飲食店 飲食店は近くに複数あります。
金融機関 × 金融機関は近くにありません。クルマで10分くらいのところにあります。
医療機関 病院は近くに複数あります。
行政機関 役所 × 役場は近くにありません。駅の近くにあるのでクルマで10分くらいのところにあります。
警察関連 × 交番は近くにありません。警察署がクルマで10分くらいのところにあります。
福祉施設 福祉施設は近くにあります。
行政サービス × 図書館や多目的ホールなどは近くにありません。図書館はクルマで15分くらいのところにあります。
スポーツ施設はクルマで15分くらいのところにあります。
教育環境 保育園・幼稚園 △(○) 保育園は歩いて5分くらいのところにあります。
近隣に幼稚園があり通園バスが通っています。
小学校 △(○) この地域に小学校はありません。隣の地域の小学校へ行く必要があり歩いて20分くらいのところにあります。
中学校 △(○) 私立中学は地域にあります。公立中学は歩いて20分くらいのところにあります。
高校 私立高校は地域にあります。
公立高校は近くにひとつあり、街なかの高校へ行くにはバス停が近いので、バスで移動する必要があります。
大学 大学が近くにあります。

地盤と土地柄-台地に形成された大学を中心とした住宅地域

 次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
この地域は大学を中心に街が出来ている地域で、大学に用事がないと通行しないところなので、地域や周辺の情報はほとんど分からないところでした

20210802大学と道路の写真01

この地域の地盤と土地柄

  • 地盤について

     この地域の地形としては台地で、隣の地域より高台になっていて宅地が形成されています。
    高台の地域なので川の氾濫時にも水没しなかったところです。地盤としては洪積層で安定しています。
    検討している敷地の付近は、平坦で盛土・切土はほとんど行われていない様子でした。

  • 土地柄について

     この地域はまず大学があって、その後、住宅地が出来て大学関係者のために周辺施設や交通網が出来てきた地域です。
    大学の近くの道路は交通量も多く、バスも複数本が乗り入れているので渋滞もしています。ただ、住宅街に入るとクルマの往来も少なく静かです。
    電車からは離れていますがバスが公共交通機関として利用されています。生活用品の買い出しはクルマを利用して近隣に出掛けます。

考えられるリスク-大学を中心として発展した台地に造成された住宅地域

 次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目 評価 備考
地盤・地中埋設物  地形としては台地で、地盤としては洪積層です。この地域は全体的に平坦なので大幅な盛土や切土は行われていません。
この地域は元々森だったところで工場跡地ではないようですが、未開発のころの不法投棄物などが埋まっている可能性もあり、個別の敷地については確認する必要があります。
隣宅・境界  少し時間は経っていますが宅地用の土地として区画整理が行われて売買されているので、敷地の境界による問題はないと考えます。
隣近所も数年程度の時間差でこの地域に住み始める人が多いので、元々住んでいる人との人間関係について懸念点は少ないと考えます。
但し、それでも隣に既に家が建っていて後から空いている土地に家を建てるので、隣に住んでいる人の情報は確認しておきます。
接道状況  この住宅地が作られる際に、いずれの敷地についても道幅を整えた道路に接道して作られています。
この住宅地では道幅6mが標準となっており、クルマの駐車も容易に出来ると考えます。
インフラ 宅地開発されて数年の住宅地域で、電気、ガス、上下水道のインフラ整備はされています。
用途地域  地域の用途地域を見ると、この地域は2つの用途地域に区分けされています。
この地域の大部分は第1種中高層住居専用地域(建ぺい率60%、容積率200%)です。但し、絶対高さに制限がかかっているようです。
建っている建物を見るとほとんどが一軒家ですが、大学関係者のためかアパートも多く建っています。
また、目抜き通りについては第2種中高層住居専用地域(建ぺい率60%,容積率200%)です。通りは飲食店が目立ちますが背の高いマンションもあります。
建築条件  用途地域の条件(第一種中高層住宅)を満たす建物を建てることが可能で、これ以上の地域限定の条例は無いようです。
この地域の「中高層住居地域」ですが高さ制限がありますので、日当たりを妨げる高い建物は建てられないように制限しています。
但し、南側に広い空き土地がある敷地を選ぶ場合には空き土地に建つ建物を確認しておきます。
災害  平坦な台地を造成しており、敷地が造られて時間も経過しているので、地域全体として地盤は安定していると考えます。
個別の敷地については場所によって造成による切土盛土が行われた可能性があるので、どの程度の造成が行われたのか確認します。
地域全体としては小高い所にある地域なので、水害による被害はないと考えます。
生活上の障害  小学校へ行くにはメイン通りを通る必要があり登下校は要注意です。これ以外は大きな障害はないと思われます。

20210804住宅街の渋滞の写真01

気になる物件について

 紹介された土地は、ブランドイメージのある地域の住宅地の一区画で、平坦な高台を造成したところです。

(物件10)ブランドイメージのある住宅地の一区画の土地

 紹介された土地は近年より宅地造成が行われていた分譲地の一区画です。付近は新しい住宅や空いている土地もいくつかあります。
土地の形状は整っており接道する道路の幅員も6mあります。北面に接道しています。
用途地域が第一種中高層住宅で大学関係者の住居の需要もあり、アパートもいくつか建っています。
地域に複数のバス路線が乗り入れており、町内の数ヵ所にバス停があります。

20210805地域4物件10の画像01

評価項目 評価 備考
価格 × 敷地面積は希望の広さくらいですが坪30万超のために、目標の土地価格より高額でした。
名称・所在地 付近では比較的ブランドイメージのある地名です。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 200%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地)
土地面積 240m程度で希望している広さより大きいです。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第一種中高層住宅
接道方向 北面

この地域についての評価

 この地域について、上記の1つの物件を参考にして検討をしました。
地域4について言えることは、

  • 地盤は洪積層で台地の地形、平坦なので造成の程度は低い。地盤としては安定していて高台なので、地震や水害においても危険度は低い。
  • 交通機関(バス)は充実しており、いくつか施設は近隣にあるので便利。
  • 条件が良いので坪単価は高い
  • 宅地造成が行われて数年経過しているので、空いている土地は少なく土地の選択は少ない

 地域2,3の近隣でもう少し充実した地域ということでこの地域の物件を調べてみましたが、地価は高く検討している価格帯を超えており、他の地域についても検討することにしました。

教育機関を軸にブランド化する地域で土地探しを行ってみた(地域4)のまとめ
  1. この地域は最初に大学があって、交通網、周辺施設、住宅地が出来てきた地域です。公共交通機関としてはバスが充実しています。
     近くにはいくつかの施設がありますが、買い物にはクルマでの移動が必要な地域です。
     隣りの地域の小中学校へ行く必要があり、通学には注意が必要です。
  2.  地形は台地だったところで洪積層といえます。近隣よりも高台なので水害の影響もありません。
     比較的平坦な台地なので、住宅地のための造成の程度は低いです。なので土地も安定していると言えます。
  3.  新しく造成しているので道幅は広く土地の形状も整っています。造成より時間が経過しているので空いている土地は少ないです。
     土地の条件が良くブランドイメージもある地域なので、坪単価は高いです。