土地の価格 １つの土地には「５つの価格」があり、どのような違いがあるのか？

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　土地を決める上で重要な事柄の一つが土地の価格です。

土地にいくらかかるのか

大事なのは当たり前です。
　ただ、土地には以下の「５つの価格」があります。それぞれにどのような意味のある価格なのか、このページではご紹介します。

土地の５つの価格を簡単にご紹介します

土地の価格は以下の５つがあります。

１．実勢価格

市場で実際に取引時に示される価格。売り手と買い手との合意で決められる価格

２．公示地価・基準地価

国土交通省、都道府県によって公表される、標準地・基準値の1m²あたりの価格

３．相続税路線価

道路（路線）面する宅地1m²あたりの評価額。相続税等の基となる価格

４．固定資産税路線価

道路（路線）面する宅地1m²あたりの評価額。固定資産税等の基となる価格

５．不動産鑑定評価額

不動産鑑定士による土地の評価額

実勢価格

　土地には同じものがないので、それぞれに価格が示されます。売りたい人の価格と買いたい人の価格の合ったところが取引価格になります。
その土地の価値があると考える人にとっては高額になりますし、価値がないと考える人は低価格になります。

ただ、付近の類似の土地取引をいくつか調べると、公正な取引であればおおよそ同程度の価格帯で取引されているのが分かります。
これが実勢価格になりますが、その付近の土地の相場ということで実勢価格で取引が行われるわけではありません。
実勢価格を知る方法は以下の方法があります。

土地総合情報システム

　国土交通省のサイトでは不動産取引情報検索として、不動産取引を行った人からアンケート調査として集めた情報を公表しています。

国土交通省　不動産取引価格情報検索　土地総合情報システム

使い方は簡単で、トップ画面の左側にある各項目

1. 取引時期を選び
2. 種類を選び（宅地、土地など）
   ※「土地と建物」を選択すると、取引総額は土地と建物の総額のリストが表示されるので注意
3. 地域を選び(都道府県、市町村、地域)

上記を選択し、「この条件で検索」ボタンをクリックすると、条件に該当する取引事例が表示されます。

不動産会社の販売価格

　現在、取引されている土地の情報を集めることで、その地域・付近の土地の価格を推測出来ます。不動産会社やインターネットの情報など出来るだけ多く集めることで価格を絞り込むことが出来ます。
ただ、実際に検討している土地の価格はこれより前後することは理解しておく必要があります。

公示地価・基準地価

公示地価は国土交通省が年１回、3月下旬頃に公表する土地の価格です。評価する土地（標準地）の1月1日時点の価格を、1m²あたりの価格で公示します。
標準地は住宅地や商業地などの一塊のなかで標準的だと思わる土地を選びます。

　基準地価は都道府県が年1回、9月下旬頃に公表する土地の価格です。 基準地の7月1日時点の価格を1m²あたりの価格で公示します。
基準地の選定も標準地と似ていますが、都市計画区域外を含む全域で行われているため、公示区域外の土地の価格については基準地価でその情報を得ることが出来ます。

　公示地価、基準地価は以下の全国地価マップによって情報を得られます。

一般財団法人　資産評価システム研究センター　全国地価マップ

全国地価マップ(公示地価・基準地価)

　使い方は、まず画面右側の「地価公示・地価調査」をクリックします。

上記の画面より

• 郵便番号・住所から探す
• 住所一覧から探す
• 地図から探す

これらから絞り込むと、地域の地図が表示されます。

この地図上においてそれぞれのマーク

• □　地価公示地点（公示地価）
• △　地価調査地点（基準地価)

がある点をクリックすると、その地点の詳細情報を得られます。

相続税路線価

路線価とは都市部の道路（路線）に面する宅地の1m2あたりの評価額のことです。相続税路線価は相続税や贈与税の課税の基となる価格です。
国税庁により1月1日時点の価格が7月頃に公表されます。

　公示地価や基準地価は標準的だと思われる土地が選ばれますが、路線価は接する道路ごとに土地の単価が示されています。なので、区画ごとの微妙な価格差も見ることが出来ます。

　路線価は公示価格の８０％程度となっているので、「路線価÷０．８」を計算すればその土地のおよその価格が分かります。

路線価は市街地部しか示されていませんので、路線価図の記載がない地域は「倍率方式」により計算して求めることが出来ます。

相続税路線価の情報は、全国地価マップによって得ることが出来ます。

一般財団法人　資産評価システム研究センター　全国地価マップ

全国地価マップ(相続税路線価等)

　使い方は、まず画面中央の「相続税路線価等」をクリックします。

「地価公示・地価調査」と同様に「郵便番号・住所、住所または地図から探す」より、選択した地域の地図を表示します。

地図上に候補地があり、その候補地に面している道路に路線価が示されていれば、この価格を基に、その土地のおおよその相場を算出することが出来ます。
例えば、下記の箇所の赤い直線で囲った土地の評価額を算出します。

候補地の拡大図

候補地の詳細図

候補地の路線価は４５０千円なので、１ｍ^２あたり４５万円です。
宅地面積は６００ｍ^２ですので、４５万×６００ｍ^２＝２億７０００万円です。

これに「奥行価格補正率」を掛けます。候補地の場合、奥行は３０ｍですから０．９８を掛けます。
２７０００万×０．９８＝２億６４６０万円
この土地の評価額は２億６４６０万円となります。

奥行価格補正率とは、その宅地の奥行距離に応じて掛ける「奥行価格補正率表」に定められた補正率のことです。奥行が短い場合、長い場合は利用しにくいため、補正率は大きくなります。

奥行き価格補正率表は国税庁のホームページを参照ください。

（国税庁ホームページ　[手続名]土地及び土地の上に存する権利の評価明細書)

「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」(PDFファイル)

固定資産税路線価

　同じ「路線価」という名称ですが、固定資産税や都市計画税、不動産取得税・登録免許税の基となる価格を「固定資産税路線価」と言います。

各市町村により1月1日時点の価格が4月頃に公表されます。価格の更新は3年ごとに行われます。
こちらは公示地価の７０％程度となっていますので、「固定資産税路線価÷０．７」を計算すれば、その土地のおおよその評価額が分かります。

路線価は市街地部しか示されていませんので、路線価図の記載がない地域は「倍率方式」により計算して求めることが出来ます。

固定資産税路線価の情報についても、全国地価マップによって得ることが出来ます。

一般財団法人　資産評価システム研究センター　全国地価マップ

全国地価マップ(固定資産税路線価等)

　使い方は、まず画面左側の「固定資産税路線価等」をクリックします。

「相続税路線価」と同様に、郵便番号・住所、住所または地図から探す　より、選択した地域の地図を表示します。

相続税路線価と同様に、各道路(路線)に路線価が記載されています。赤色の矢印は主要な街路、青色の矢印はその他の街路を示しています。
固定資産税路線価についても市街地の道路にのみ、路線価が示されています。

ただ、固定資産税路線価については赤丸で「基準・標準宅地」が選ばれており、赤丸部分に示されている数字は接している道路の路線価を示しています。
基準・標準宅地の近隣は、同じ道路に接していればこの価格に近い固定資産税路線価と言えます。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士によって評価される土地の価格です。
不動産（土地）の価格は、通常の商品と異なり理にかなった取引市場の形成が難しいです。それは売買当事者の事情（売り急ぎや買い進み）、利害関係や縁故関係などが取引価格に影響を及ぼすことがあるからです。そういった事情によって取り交わされる取引価格は、その不動産（土地）の適正な価格とは言えません。

これに対して不動産鑑定評価額は「不動産鑑定士」という資格を持った、売り手でも買い手でもない資格のある第三者によって評価される客観的視点に立った正常価格であるといえます。

買い手であれば1円でも安く土地を手に入れたい、売り手であれば高く売りたいしその土地への思い入れもある、一つとして同じものがなく時系列によっても変化する土地取引には曖昧な要素が多く存在します。
不動産鑑定士に鑑定料を支払う必要がありますが、適正にお墨付きで土地価格が評価されます。

土地の「５つの価格」のまとめ

• 土地の価格には、実勢価格、公示地価・基準地価、相続路線価、固定資産税路線価、不動産鑑定評価額がある。
• 実際の取引額は実勢価格だが、公示地価や路線価を利用して、土地の相場を適正に判断し賢く土地を購入する。