これまで住んでいたアパートに近いところには周囲に様々な施設がありとても良い環境だったので、付近に空いている地所がないか土地探しをしました。

周辺施設-駅、学校が近く周辺施設が充実した地域環境

 この地域は、駅が近くにあるので交通利便性はとても良いです。
近くに幹線道路がありこの通りにスーパーマーケット、金融機関、飲食店、生活雑貨店があります。
病院も近く小中学校も比較的近いところにあります。
駅が近いのでバス停はありませんが電車で移動出来るので問題はありません。
周辺施設がとても充実した地域です。

20210609駅前の写真01

評価項目 施設など 評価 備考
交通利便性 電車 駅が歩いて数分のところにあります。
バス × 近くにバス停はありません。
クルマ 駅から近いので、送迎のクルマで渋滞することはありますが、クルマの往来は多くありません。
幹線道路が近くにあり、少し離れたところへの移動も比較的容易です。
生活利便性 買い物 コンビニエンスストアが駅の近くにあります。
スーパーマーケットが歩いて数分のところにあります。
その他の買い物も、生活雑貨、本屋、レンタル店、衣料品店なども近くにあります。
飲食店 ファミリーレストランやファストフード店、居酒屋などが幹線道路沿いや少し歩いたところにあります。
金融機関 金融機関としては、銀行が歩いて数分のところにあります。
偶然にも私たちが主として取引している銀行でした。
医療機関 総合病院が近くにあります。
かかりつけになりそうな医院も近くにあります。
行政機関 役所 役場は少し離れています。電車で数駅先にあります。
警察関連 交番も少し離れたところにあります。
福祉施設 総合病院に併設しており、近くにあります。
行政サービス × 図書館や多目的ホールなどは近くにありません。
スポーツ施設は少し離れたところにあります。
教育環境 保育園・幼稚園 幼稚園は少し離れたところにあります。
小学校 小学校は近くにあります。
中学校 中学校は少し離れたところにあります。
高校 高校は近くにあります。駅が近いので他校への移動も比較的容易です。

地盤と土地柄-川からの堆積による安定した地盤と人通りが適度にある「集落」

 次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
この地域はマイホームの前にアパートで住んでいたところなので、周辺の状況は比較的よく分かっていました。

20210611上田市の街並みの写真01

この地域の地盤と土地柄

  • 地盤について

     この地域の地盤は沖積層で、かつて川の氾濫時には水が流れ込んだり、溜まっていた地域です。
    付近には水を連想させる地名も多いです。平坦な地形で集落が早くから出来ていました。
    地形としては自然堤防で大昔に大きな河の岸に土砂が堆積して形成されている地域です。地盤は安定しています。

  • 土地柄について

     主要幹線が通っているところにスーパーマーケットや飲食店、商店があり、この通りを中心に発展してきた地域です。そのあとに鉄道が出来て利便性がさらによくなりました。病院、学校なども近隣にあり大変便利です。
    幹線道路の付近は賑やかですが少し離れると住宅地のため静かです。
    大きな街ではなく小規模ですが人の往来も比較的ある集落です。

考えられるリスク-接道の幅員が狭く、水害と花粉のリスクがある地域

 次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目 評価 備考
地盤・地中埋設物 地域としては沖積層、地形としては自然堤防で、比較的平坦で安定した土地です。土地の形成に盛土や切土を行われることは少ないです。
以前から住宅地として形成されてきた地域なので、工場跡地や不法投棄などがされている様子はなく
地中埋設物を十分に心配することはないと考えます。
隣宅・境界 家を建てる場合には、既に隣に家が建っていて空いている地所に建てるケースが多いです。ご近所の様子は確認しておく必要があります。
以前から集落として形成されている地域ですので、土地の境界があいまいになっている場合もあります。
接道状況 住宅地の内部では細い路地もあり、法律的にも接道条件を満たすのか、実際に家を建てる際にクレーンが入ってこれるのか等を確認する必要があります。
生活上の不便がないかも確認します。
インフラ コンビニエンスストアが駅の近くにあります。
スーパーマーケットが歩いて数分のところにあります。
その他の買い物も、生活雑貨、本屋、レンタル店、衣料品店なども近くにあります。
用途地域 地域の用途地域を見ると、第一種低層住居地域が主ですが、第一種住居地域もあり、これは比較的大きな建物も建てられるので事前に確認しておく必要があります。
幹線道路沿いは準住居地域なので商店も建てられる地域です。
建築条件 用途地域の条件を満たす建物を建てることが可能で、これ以上の地域限定の条例は無いようです。
建築条件 用途地域の条件を満たす建物を建てることが可能で、これ以上の地域限定の条例は無いようです。
災害 昔は川の氾濫で水が流れ込んだ地域ですが、現在は治水工事も行われて川の氾濫もないので洪水による被害はないと思います。
但し、土地が低いので大雨の際に水が溜まりやすい傾向にあるようです。
土地は安定しているので、地盤が緩く地震の被害を大きく受けることもないと思われます。
生活上の障害 駅の近くに学校があるので、通学時間帯には駅、学校付近は混雑します。幹線道路も通勤時間帯は混雑します。
西側に大きな森林があり、春になるとここから花粉が飛散します。

20210612住宅地の路地の写真01

気になる物件について

 次に、この地域で気になる物件として3つの地所があり、検討してみました。

(物件1)ミニ分譲の土地

 この物件はもともと林だったところを開拓して分譲地にしたところにある物件です。50件程度の宅地造成地でミニ分譲といった感じです。
分譲地なので接道する道路は十分な幅員があり、土地の形状も整っています。上下水道などのインフラ整備もされています。
ただ、既に南面に接した土地は売約済みで紹介されたのは北面の土地でした。
分譲地の横に線路があり、通過する際の電車の音が少し気になります。

20210612物件1の画像01

評価項目 評価 備考
価格 坪30万以上で目標の土地価格より少し高額でした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 100%
接道状況 6Mの道路と接道している。分譲地なので新たに形成された道路
土地形状 分譲地として形成された土地で長方形でした。
土地面積 200m程度で希望している程度の広さでした。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 × 北面

(物件2)駅から近い土地

 2つ目は地主さんが畑だったところを分筆して住宅地にしたところです。2件分の土地に分けられていて、そのうち1件が空いていました。
南西の角地に位置する方が空いていて6Mの道路に接道しています。坪単価も高めですが土地面積が広いために土地価格がかなり高額になります。
地目が畑なので地目変更が必要です。また、建築条件付きの土地なので、指定の住宅会社(地元の工務店)で建てることが基本になります。
駅のすぐ近くなので土地条件はとても良い物件です。

評価項目 評価 備考
価格 × 坪30万以上で土地面積も大きいので、かなり高額でした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 40%
容積率 60%
接道状況 南面4M、西面を6Mの道路に接道している。
土地形状 長方形(個人の広い土地を分筆して販売された土地)
土地面積 × 290m程度で希望よりかなり広い土地です。
土地計画 市街化区域
地目 × 畑(地目変更が必要)
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 南西の角地

20210615角地の土地の写真01

(物件3)住宅が密集している土地

 3つ目はもともと更地だったところを分筆して宅地として紹介された物件です。昔からの住宅が建っているところの空いている更地です。
 この土地は南東の角地ですが接道する道路がクルマが一台通れるくらいの幅員です。建物を建てる上での接道条件を満たした道路ですが、実際に住宅を建てる際にはクレーンが入ってこれるか確認する必要があります。土地形状は少しいびつなひし形です。
 地目が雑種地なので地目変更が必要です。また、建築条件付きの土地なので、指定の住宅会社(地元の工務店)で建てることが基本になります。
 住宅地の中に入ったところなので閑静な住宅地といった感じです。幼稚園がすぐ近くにあります。ただし、西側に墓地があります。また、道路が狭いので将来的に区画整理の対象になる可能性もあります。

20210616物件3の画像01

評価項目 評価 備考
価格 坪25万程度ですが土地面積が少し広いので、少し高額でした。
名称・所在地 特にブランドイメージのある地名ではありません。
現況 更地
建ぺい率 50%
容積率 60%
接道状況 南面3M、東面を4Mの道路に接道している
土地形状 長方形(個人の土地を分筆して販売された土地、ややひし形)
土地面積 240m2程度で希望より少し広い土地です
土地計画 市街化区域
地目 × 雑種地
用途地域 第一種低層住宅
接道方向 南東の角地

20210616踏切への道路の写真01

この地域についての評価

 この地域について、3つの物件を参考にして検討をしました。
地域1について言えることは、

  • 駅が近く施設も充実しており地域としての満足度はとても高いが、坪単価は総じて高くなってしまう。
  • 土地が低いので水害の恐れがあり、花粉が飛んでくることも懸念点。
  • 既に整った住宅地なので適当な新しい土地が出てくるのは時間がかかる(出てこないかもしれない)。

 ということが、この地域の傾向としてあり、この地域で土地を探すのは時間をかけて行うことにしました。

周辺施設が充実した地域で土地探しを行ってみた(地域1)のまとめ
  1. この地域は、駅が近く幹線道路沿いに様々なお店があり、小中学校も近く周辺施設が充実した地域です。
  2. 地盤は沖積層で地形としては自然堤防で土砂が堆積して出来た地域です。平坦な地形で地盤は安定しています。
  3. 昔から集落が形成された地域なので道幅が狭いところもあります。かつて川の氾濫で水が溜まった地域なので水害の可能性もあります。また、春に花粉の飛散が懸念されます。
  4. 便利な地域なので土地の価格は高く、土地開発により新たな土地が見つかるのも時間がかかりそうです。