セキスイハイムより近々、分譲地の販売を始める物件がある、ということで紹介されました。

周辺施設-主要幹線が交わる商業地域の裏通りに広がる住宅地域

 この地域は主要幹線が交わっている付近の地域で、通り沿いは商業地域でその裏路地に住宅街が広がっている地域です。
 昔から社会生活が営まれている地域で、少し離れたところには工場もありこの箇所は用途地域としては工業地域になっています。
 電車からは離れていますが、複数の路線のバスが乗り入れており本数も多くとても便利です。
 近隣には商業的な建物や行政サービス(図書館)もあります。地域に小中学校もあり、比較的近い所にあります。

20210818バス停と街の写真01

評価項目 施設など 評価 備考
交通利便性 電車 × 駅はクルマで25分くらいのところにあります。
バス バス停は歩いて5分くらいのところにあります。複数の路線のバスが乗り入れているため、本数も多くとても便利です。
クルマ 近くに幹線道路があり、交通量はかなり多く、渋滞しています。
付近に商業施設も複数あり、クルマの量は常に多いです。
生活利便性 買い物 複数のコンビニエンスストアが近くにあります。歩いて10分以内に複数の食料品店はあります。
小規模ですがショッピングモールがあります。また別にドラッグストア、コインランドリー、お弁当屋など近くにあります。
飲食店 複数の飲食店が近くにあります。
金融機関 複数の金融機関が近くにあります。
医療機関 かかりつけになりそうな病院は近くにあり、他にも様々な診療科の病院があります。
行政機関 役所 × 役場は近くにありません。町の中心街に行く必要があるのでクルマで15分くらいのところにあります。
警察関連 交番はクルマで10分くらい、警察署はクルマで15分くらいのところにあります。
福祉施設 福祉施設は近くにありません。
行政サービス 図書館は歩いて10分くらいのところにあります。
スポーツ施設はクルマで20分くらいのところにあります。
教育環境 保育園・幼稚園 保育園は歩いて5分くらいのところにあります。
近隣に幼稚園があり通園バスが通っています。
小学校 この地域の小学校が歩いて10分くらいのところにあります。
住宅地内にあるのでクルマの往来は比較的少ないです。
中学校 歩いて15分くらいのところにあります。
小学校よりも離れています。少し広い通りを横断するのでクルマの往来はあります。
高校 公立高校は近くにひとつあります。

街なかの高校へ行くにはバス停が近いので、バスで移動します。バスの本数が多いです。

地盤と土地柄-幹線道路が交わる人の往来が多い住宅地

 次に、この地域の地盤と土地柄について考えてみました。
 この地域は、出かける際によく通行していた地域でした。
 駅前ではありませんがバスを利用しての人の往来が多く、複数の商業施設があり賑やかなところです。

20210819夜の商店街の写真01

この地域の地盤と土地柄

  • 地盤について

     この地域の地形は台地で、地域5の広大な台地のひとつの地域です。高台の地域なので川の氾濫時にも水没しなかったところです。
     地域5よりは少し傾斜はあるようですが、土地開発が行われて平坦にされて時間が経過していて安定しています。住宅地は区画整理して碁盤目状の道路であったり、道幅もほとんどの箇所で十分に確保されています。
     地盤としては洪積層で安定した地域です。

  • 土地柄について

     この地域は、昔から交通の要所ともいえる地域です。主要幹線が交わり昔から人の往来が活発だった地域です。
     公共交通機関として複数本のバスの路線が乗り入れており、このバス停は乗換えのポイントとなっています。
     商業施設は充実しており、金融機関、医療機関も複数件あります。
     近隣の地域には小規模の工場地域が昔からあり、工場に勤める人のために住宅地が形成されました。
     主要幹線は商業施設があり賑やかで住宅地は比較的閑静な様子ですが、交通量が多く騒音と大気汚染が懸念されます。

考えられるリスク-交通量が多い幹線道路が交わる賑やかな地域の住宅用地

 次に、この地域に存在するリスクについて考えてみました。
個々の宅地について考える必要がある項目もありますが、地域を全体的にみて判断しました。

リスク項目 評価 備考
地盤・地中埋設物  地形としては台地で地盤としては洪積層です。この地域は全体的に平坦で、建物が建つ地域として土地開発がされて時間も経過しているので安定しています。
 ただ、この地域で見つけられる土地は以前に建物が建っていたところなので、
その建物の残骸や関連する物などが埋まっている可能性はあり、事前に確認する必要があります。
隣宅・境界  この地域で検討出来る土地はもともと建物が建っていたところなので、土地の登記もされており隣地との境界の問題はないと考えます。
 ただ、昔からの土地については登記と実際が異なる場合もあり、確認しておく必要があります。
 隣近所については人が住んでいるところに家を建てることになるので、人間関係は確認する必要があります。
 昔から人が住んでいる土地に後から家を建てるので、町内会での活動がどのような感じであるかなど確認しておくと良いでしょう。
接道状況  この地域の道路を見る限り、いくらか道幅が狭い箇所はありますが、ほとんどの道幅は6mを標準に道路が作られています。
 多くの道路は碁盤目状に整備されており、昔からの土地ですが計画的に都市開発が行われたようです。
インフラ  この地域は昔から人が住んでいるところなので、インフラ整備は住宅地へ敷設されています。
 但し、広い土地を分筆して住宅地としているところについては、新しく作られる道路に敷設するインフラ整備(特に水道)のため、一部負担金が必要な場合があります。
用途地域  地域の用途地域を見ると、この地域は様々な用途地域に区分けされています。
 この地域の住宅地は第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)です。
幹線道路については近隣商業地域(建ぺい率80%,容積率300%)です。もう一つの主要道路は第2種住居地域(建ぺい率:60% 容積率:200%)です。近隣の工場があるところは、工業地域(建ぺい率60%、容積率200%)です。
 各エリアごとに用途地域が決められてそれぞれに該当する建物が建っているので、昔から建物があって、そのように用途地域が設定されているという印象です。
建築条件  用途地域の条件(住宅地は第1種住居住宅)を満たす建物を建てることが可能で、これ以上の地域限定の条例は無いようです。
 住宅地には背の高いマンションはありませんが、アパートはちらほら見られます。主要道路は少し高いマンションなども見られます。
災害  平坦な台地の地域なので、地域全体として地盤は安定しているといえます。昔からの町で土地開発が行われて時間も経過しているので、安定しているといえます。
 地域全体が高台で平坦なので、雨が降った時に少しでも低いところに溜まることがある可能性もあり、大雨が降った際の雨水の堆積の様子を念のため確認しておきます。
生活上の障害  主要道路の交通量は常に多く、朝夕は特に渋滞しています。
 住宅地はこれより中に入ったところなので渋滞はないですが、主要道路の交通量が多いことと、
近くを高速道路が走っているので騒音や排気ガスによる問題が懸念されます。
 また、ひとの出入りが多いので犯罪の可能性もやや高い地域です。

20210821道路が渋滞している様子01

気になる物件について

 紹介された土地は、30軒程度からなる分譲地です。発表される前に紹介された物件でしたので、数ヵ所は商談中でしたが、まだ全ての土地が空いていました。

(物件12)住宅メーカーのミニ分譲地

 紹介された土地は、元工場跡地で30軒程度のミニ分譲地の土地です。まだ分譲を始めたばかりで、商談を開始している土地はありますが全ての土地はまだ空いていました。
 付近に多くの施設があり生活利便性がとても良いので、坪単価は高いです。
 公共交通機関としてはバスがあり、幹線道路を通るバス停が近くにあり本数も多く便利です。
 主要幹線の交通量も多いですがこの分譲地については高速道路が近くにあり、騒音も懸念されます。
 土地の形状は基本的には長方形で角地は少しいびつな形状です。接道する道路の幅員も6mあります。
 全ての土地が空いており、東西南北の各面の道路に接道した土地があります。ただ南側にスーパーがあり、隣接した土地については日当たりは悪いです。
 第1種住居地域で建ぺい率と容積率は設定されています。セキスイハイムの分譲地なのでセキスイハイムで家を建てる必要があります。

20210822地域6物件12の画像01

評価項目 評価 備考
価格 × 敷地面積は希望の広さより少し狭いくらいですが、坪30万超で、想定よりかなり高額の土地価格でした。
名称・所在地 ブランドイメージのある地名です。
現況 更地
建ぺい率 60%
容積率 200%
接道状況 6Mの道路と接道している。
土地形状 長方形(分譲地として形成された土地ですが、角地は少しいびつな形状です)
土地面積 150~200m程度で希望より少し狭い広さです。
土地計画 市街化区域
地目 宅地
用途地域 第1種住居地域
接道方向 東西南北の各面に接道した土地がそれぞれあります

この地域についての評価

 この地域について、上記の1つの物件を参考にして検討をしました。
地域6について言えることは、

  • 洪積層で台地の地形、平坦で安定している。地盤としては安定していて高台なので、地震や水害においても危険度は低い。
  • 生活利便性が良く、公共交通機関のバスの本数も多い。そのため坪単価は高い
  • 主要幹線道路は交通量が多く渋滞している。近くに高速道路があり、騒音が懸念される。

 セキスイハイムより紹介された土地で、近隣に様々な施設があり交通も便利で充実した地域ですが、地価が相応に高く騒音と犯罪の可能性も気になったので、他地域の検討を優先することにしました。

住宅メーカーのミニ分譲地で土地探しを行ってみた(地域6)のまとめ
  1. この地域は昔から人が住んでいて、主要幹線が交わり賑やかなところです。幹線道路沿いに商業地域があり、その裏手に住宅地域が広がっています。公共交通機関としてはバスがあり本数も多く充実しています。
     買い物や飲食・医療・金融は近くにあり、生活利便性がとても良い地域です。地域に小中学校はあり、小学校は住宅地内、中学校は少し離れていますが便利です。
    交通量が多く、高速道路が近くにあるので騒音が懸念されます。
  2.  地形は広大な台地で洪積層です。高台なので水害の影響もありません。
     平坦な台地なので住宅地のための盛土・切土といった造成はほどんど行う必要はありません。土地開発から時間が経過しているので安定していると言えます。
  3. 見つけられる土地は、昔建物が建っていたところを更地にした土地なので、その土地の履歴や近隣の情報を確認して検討が必要です。
    生活利便性がとても良いので、坪単価は高いです。